주택법
주택법
[일부개정 2006.10.4 법률 제8050호]
제1장 총칙
제1조 (목적) 이 법은 쾌적한 주거생활에 필요한 주택의 건설·공급·관리와 이를 위한 자금의 조달·운용 등에 관한 사항을 정함으로써 국민의 주거안정과 주거수준의 향상에 이바지함을 목적으로 한다.
제2조 (정의<개정 2005.7.13>) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. <개정 2005.1.8, 2005.7.13, 2005.12.23>
1. "주택"이라 함은 세대의 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 이를 단독주택과 공동주택으로 구분한다.
2. "공동주택"이라 함은 건축물의 벽·복도·계단 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물안에서 각각 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.
3. "국민주택"이라 함은 제60조의 규정에 의한 국민주택기금으로부터 자금을 지원받아 건설되거나 개량되는 주택으로서 주거의 용도로만 쓰이는 면적(이하 "주거전용면적"이라 한다)이 1호 또는 1세대당 85제곱미터 이하인 주택(「수도권정비계획법」 제2조제1호의 규정에 의한 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 1호 또는 1세대당 주거전용면적이 100제곱미터 이하의 주택을 말한다. 이하 "국민주택규모"라 한다)을 말한다. 이 경우 주거전용 면적의 산정방법은 건설교통부령으로 정한다.
3의2. "공공택지"라 함은 다음 각목의 1에 해당하는 공공사업에 의하여 개발·조성되는 공동주택이 건설되는 용지를 말한다.
가. 제18조제2항의 규정에 의한 국민주택건설 또는 대지조성사업
나. 「택지개발촉진법」에 의한 택지개발사업
다. 「산업입지 및 개발에 관한 법률」에 의한 산업단지개발사업
라. 「국민임대주택건설 등에 관한 특별조치법」에 의한 국민임대주택단지조성사업
4. "주택단지"라 함은 제16조의 규정에 의한 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 얻어 주택과 그 부대시설 및 복리시설을 건설하거나 대지를 조성하는 데 사용되는 일단의 토지를 말한다. 다만, 다음 각목의 시설로 분리된 토지는 이를 각각 별개의 주택단지로 본다.
가. 철도·고속도로·자동차전용도로
나. 폭 20미터 이상인 일반도로
다. 폭 8미터 이상인 도시계획예정도로
라. 가목 내지 다목의 시설에 준하는 것으로서 대통령령이 정하는 시설
5. "사업주체"라 함은 제16조의 규정에 의한 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 얻어 그 사업을 시행하는 다음 각목의 자를 말한다.
가. 국가·지방자치단체
나. 「대한주택공사법」에 의한 대한주택공사(이하 "대한주택공사"라 한다)·「한국토지공사법」에 의한 한국토지공사(이하 "한국토지공사"라 한다)
다. 제9조의 규정에 의하여 등록한 주택건설사업자 또는 대지조성사업자
라. 그 밖에 이 법에 의하여 주택건설사업 또는 대지조성사업을 시행하는 자
6. "부대시설"이라 함은 주택에 부대되는 다음 각목의 시설 또는 설비를 말한다.
가. 주차장·관리사무소·담장 및 주택단지안의 도로
나. 「건축법」 제2조제3호의 규정에 의한 건축설비
다. 가목 및 나목의 시설·설비에 준하는 것으로서 대통령령이 정하는 시설 또는 설비
7. "복리시설"이라 함은 주택단지안의 입주자 등의 생활복리를 위한 다음 각목의 공동시설을 말한다.
가. 어린이놀이터·근린생활시설·유치원·주민운동시설 및 경로당
나. 그 밖에 입주자 등의 생활복리를 위하여 대통령령이 정하는 공동시설
8. "간선시설"이라 함은 도로·상하수도·전기시설·가스시설·통신시설 및 지역난방시설 등 주택단지(2 이상의 주택단지를 동시에 개발하는 경우에는 각각의 주택단지를 말한다)안의 기간시설을 당해 주택단지밖에 있는 동종의 기간시설에 연결시키는 시설을 말한다. 다만, 가스시설·통신시설 및 지역난방시설의 경우에는 주택단지안의 기간시설을 포함한다.
9. "주택조합"이라 함은 다수의 구성원이 주택을 마련하거나 리모델링하기 위하여 결성하는 다음 각목의 조합을 말한다.
가. 지역주택조합 : 동일한 특별시·광역시·시 또는 군(광역시의 관할구역에 있는 군을 제외한다. 이하 같다)에 거주하는 주민이 주택을 마련하기 위하여 설립한 조합
나. 직장주택조합 : 동일한 직장의 근로자가 주택을 마련하기 위하여 설립한 조합
다. 임대주택조합 : 주택을 임대하고자 하는 자가 임대주택을 건설 또는 매입하기 위하여 설립한 조합
라. 리모델링주택조합 : 공동주택의 소유자가 당해 주택을 리모델링하기 위하여 설립한 조합
10. "입주자"라 함은 다음 각목에 규정된 자를 말한다.
가. 제13조·제38조·제86조·제89조 및 제98조의 경우에는 주택을 공급받는 자
나. 제54조 및 제57조의 경우에는 주택의 소유자
다. 제42조 내지 제45조·제55조 및 제59조의 경우에는 주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속
11. "사용자"라 함은 주택을 임차하여 사용하는 자 등을 말한다.
12. "관리주체"라 함은 공동주택을 관리하는 다음 각목의 자를 말한다.
가. 제43조제4항의 규정에 의한 자치관리기구의 대표자인 공동주택의 관리사무소장
나. 제43조제6항의 규정에 의하여 관리업무를 인계하기 전의 사업주체
다. 제53조제1항의 규정에 의한 주택관리업자
라. 「임대주택법」 제2조제4호의 규정에 의한 임대사업자
13. "리모델링"이라 함은 제42조제2항 및 제3항의 규정에 의하여 건축물의 노후화 억제 또는 기능향상 등을 위하여 대수선 또는 대통령령이 정하는 범위 내에서 증축을 하는 행위를 말한다.
제3조 (국가 등의 의무) 국가 및 지방자치단체는 주택정책을 수립·시행함에 있어 다음 각호의 사항을 달성하기 위하여 노력하여야 한다.
1. 국민의 쾌적하고 살기좋은 주거생활이 가능하도록 할 것
2. 주택시장의 원활한 기능발휘와 주택산업의 건전한 발전을 기할 수 있도록 할 것
3. 주택이 공평하고 효율적으로 공급되며 쾌적하고 안전하게 관리될 수 있도록 할 것
4. 저소득자·무주택자 등 주거복지 차원에서 지원이 필요한 계층에게는 국민주택규모의 주택이 우선적으로 공급될 수 있도록 할 것
제4조 (주택정책에 대한 협의) ①중앙행정기관의 장, 특별시장·광역시장 또는 도지사(이하 "시·도지사"라 한다)는 다음 각호의 업무와 관련하여 이 법에 규정한 사항외의 자기 소관업무에 관하여 필요한 조치를 취하고자 할 때에는 미리 건설교통부장관과 협의하여야 한다.
1. 주택의 건설·공급 및 관리
2. 제1호의 업무를 위한 자금의 조달·운용에 관련되는 사항
②제1항의 규정에 의한 협의대상기관·협의범위 및 절차 등에 관하여는 대통령령으로 정한다.
제5조 (주거실태조사) ①건설교통부장관, 특별시장·광역시장·시장 또는 군수는 다음 각호의 사항에 대하여 대통령령이 정하는 바에 의하여 주거실태조사를 실시할 수 있다.
1. 주택보급률
2. 주택의 유형·규모
3. 주택자금
4. 그 밖에 주택의 건설·공급 및 관리에 관한 사항으로서 대통령령이 정하는 사항
②건설교통부장관이 제1항의 규정에 의하여 실시하는 주거실태조사는 정기조사와 수시조사로 구분하며, 정기조사는 「통계법」 제4조의 규정에 의하여 지정통계로 지정된 인구총조사 및 주택총조사와 병행하여 실시하여야 하고, 수시조사는 건설교통부장관이 특히 필요하다고 인정하는 경우에 조사항목을 특정하여 실시할 수 있다. <개정 2005.7.13>
③특별시장·광역시장·시장 또는 군수가 제1항의 규정에 의하여 실시하는 주거실태조사에 관하여는 제2항의 규정을 준용한다.
제5조의2 (최저주거기준의 설정 등) ①건설교통부장관은 국민이 쾌적하고 살기좋은 생활을 영위하기 위하여 필요한 최저주거기준을 설정·공고하여야 한다.
②제1항의 규정에 의하여 건설교통부장관이 최저주거기준을 설정·공고하고자 하는 경우에는 미리 관계중앙행정기관의 장과 협의하고 주택정책심의위원회의 심의를 거쳐야 한다. 공고된 최저주거기준을 변경하고자 하는 경우에도 또한 같다.
③최저주거기준에는 주거면적, 용도별 방의 개수, 주택의 구조·설비·성능 및 환경요소 등 대통령령이 정하는 사항이 포함되어야 하며, 사회적·경제적인 여건변화에 따라 그 적정성이 유지되어야 한다.
[본조신설 2003.7.25]
제5조의3 (최저주거기준 미달가구에 대한 우선 지원 등) ①국가 또는 지방자치단체는 최저주거기준에 미달되는 가구에 대하여 우선적으로 주택을 공급하거나 국민주택기금을 지원하는 등 혜택을 부여할 수 있다.
②국가 또는 지방자치단체가 주택정책을 수립시행하거나 사업주체가 주택건설사업을 시행하는 경우에는 최저주거기준에 미달하는 가구를 줄이기 위하여 노력하여야 한다.
③건설교통부장관 또는 지방자치단체의 장은 주택의 건설과 관련된 인·허가 등을 함에 있어 그 건설사업의 내용이 최저주거기준에 미달되는 경우에는 당해 기준을 충족하도록 사업계획승인신청서의 보완지시 등 필요한 조치를 취할 수 있다.
④건설교통부장관 또는 지방자치단체의 장은 최저주거기준에 미달되는 가구가 밀집한 지역에 대하여는 우선적으로 임대주택을 건설하거나 「도시 및 주거환경정비법」이 정하는 바에 따라 우선적으로 주거환경정비사업을 시행할 수 있도록 하기 위하여 필요한 조치를 할 수 있다. <개정 2005.7.13>
[본조신설 2003.7.25]
제6조 (다른 법률과의 관계) ①임대주택의 건설·공급 및 관리에 관하여 「임대주택법」으로 정하지 아니한 사항에 대하여는 이 법을 적용한다. <개정 2005.7.13>
②주거환경의 정비에 관하여 「도시 및 주거환경정비법」으로 정하지 아니한 사항에 대하여는 이 법을 적용한다. <개정 2005.7.13>
제2장 주택종합계획의 수립 등
제7조 (주택종합계획의 수립) ①건설교통부장관은 국민의 주거안정과 주거수준의 향상을 도모하기 위하여 다음 각호의 사항이 포함된 주택종합계획을 수립·시행하여야 한다.
1. 주택정책의 기본목표 및 기본방향에 관한 사항
2. 국민주택·임대주택의 건설 및 공급에 관한 사항
3. 주택·택지의 수요·공급 및 관리에 관한 사항
4. 주택자금의 조달 및 운용에 관한 사항
5. 저소득자·무주택자 등 주거복지 차원에서 지원이 필요한 계층에 대한 주택지원에 관한 사항
6. 건전하고 지속가능한 주거환경의 조성 및 정비에 관한 사항
7. 주택의 리모델링에 관한 사항
②주택종합계획은 연도별 계획과 10년 단위의 계획으로 구분하며, 연도별 계획은 10년 단위의 계획을 토대로 당해 연도 2월말까지 수립하여야 한다.
③주택종합계획은 「국토기본법」에 의한 국토종합계획에 적합하여야 하며, 국가·지방자치단체·대한주택공사·한국토지공사 및 「지방공기업법」 제49조의 규정에 의하여 주택건설사업을 목적으로 설립된 지방공사(이하 "지방공사"라 한다)인 사업주체는 주택종합계획이 정하는 바에 따라 주택건설사업 또는 대지조성사업을 시행하여야 한다. <개정 2005.7.13>
④건설교통부장관은 주택종합계획을 수립하고자 하는 때에는 미리 관계중앙행정기관의 장 및 시·도지사에게 주택종합계획에 반영되어야 할 정책 및 사업에 관한 소관별 계획서의 제출을 요청할 수 있다. 이 경우 관계중앙행정기관의 장 및 시·도지사는 특별한 사유가 없는 한 이에 응하여야 한다.
⑤건설교통부장관은 제4항의 규정에 의하여 제출받은 소관별 계획서를 기초로 주택종합계획안을 마련하여 관계중앙행정기관의 장과 협의하고 주택정책심의위원회의 심의를 거쳐 확정한다. 이 경우 건설교통부장관은 지체없이 확정된 주택종합계획을 관계중앙행정기관의 장 및 시·도지사에게 통보하여야 한다.
제8조 (시·도 주택종합계획의 수립) ①시·도지사는 제7조의 규정에 의한 주택종합계획에 따라 대통령령이 정하는 범위안에서 당해 특별시·광역시 및 도(이하 "시·도"라 한다)의 조례가 정하는 바에 의하여 연도별 시·도 주택종합계획 및 10년 단위의 시·도 주택종합계획을 수립하여야 한다. 이 경우 시·도 주택종합계획은 제7조의 규정에 의한 주택종합계획에 적합하여야 하며, 연도별 시·도 주택종합계획은 10년 단위의 시·도 주택종합계획에 적합하여야 한다. <개정 2005.1.8>
②시·도지사가 제1항의 규정에 의하여 연도별 시·도 주택종합계획 또는 10년 단위의 시·도 주택종합계획을 수립한 때에는 지체없이 이를 건설교통부장관에게 제출하여야 한다.
③시·도 주택종합계획의 수립기준에 대하여는 건설교통부장관이 이를 정할 수 있다.
제3장 주택의 건설 등
제1절 주택건설사업자 등
제9조 (주택건설사업 등의 등록) ①연간 대통령령이 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하고자 하는 자 또는 연간 대통령령이 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하고자 하는 자는 건설교통부장관에게 등록하여야 한다. 다만, 다음 각호의 사업주체의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2005.7.13>
1. 국가·지방자치단체
2. 대한주택공사·한국토지공사
3. 지방공사
4. 「공익법인의 설립·운영에 관한 법률」 제4조의 규정에 의하여 주택건설사업을 목적으로 설립된 공익법인(이하 "공익법인"이라 한다)
5. 제32조의 규정에 의하여 설립된 주택조합(제10조제2항의 규정에 의하여 등록사업자와 공동으로 주택건설사업을 하는 경우에 한한다)
6. 근로자를 고용하는 자(제10조제3항의 규정에 의하여 등록사업자와 공동으로 주택건설사업을 시행하는 경우에 한하며, 이하 "고용자"라 한다)
②제1항의 규정에 의하여 등록하여야 할 사업자의 등록기준·절차 및 방법 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
제10조 (공동사업주체) ①토지소유자가 주택을 건설하는 경우에는 제9조제1항의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 바에 의하여 제9조의 규정에 의하여 등록을 한 자(이하 "등록사업자"라 한다)와 공동으로 사업을 시행할 수 있다. 이 경우 토지소유자와 등록사업자를 공동사업주체로 본다.
②제32조의 규정에 의하여 설립된 주택조합(리모델링주택조합을 제외한다)이 그 구성원의 주택을 건설하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 등록사업자(지방자치단체·대한주택공사 및 지방공사를 포함한다)와 공동으로 사업을 시행할 수 있다. 이 경우 주택조합과 등록사업자를 공동사업주체로 본다.
③고용자가 그 근로자의 주택을 건설하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 등록사업자와 공동으로 사업을 시행하여야 한다. 이 경우 고용자와 등록사업자를 공동사업주체로 본다.
④제1항 내지 제3항의 규정에 의한 공동사업주체간의 구체적인 업무·비용 및 책임의 분담 등에 관하여는 대통령령이 정하는 범위안에서 당사자간의 협약에 따른다.
제11조 (등록사업자의 결격사유) 다음 각호의 1에 해당하는 자는 제9조의 규정에 의한 주택건설사업 등의 등록을 할 수 없다. <개정 2005.3.31, 2005.7.13>
1. 미성년자·금치산자 또는 한정치산자
2. 파산선고를 받은 자로서 복권되지 아니한 자
3. 「부정수표단속법」 또는 이 법을 위반하여 금고 이상의 실형의 선고를 받고 그 집행이 종료(집행이 종료된 것으로 보는 경우를 포함한다)되거나 집행이 면제된 날부터 2년이 경과되지 아니한 자
4. 「부정수표단속법」 또는 이 법을 위반하여 금고 이상의 형의 집행유예선고를 받고 그 유예기간중에 있는 자
5. 제13조의 규정에 의하여 등록이 말소된 후 2년이 경과되지 아니한 자
6. 법인의 임원중 제1호 내지 제5호의 1에 해당되는 자가 있는 법인
제12조 (등록사업자의 시공) ①등록사업자가 제16조의 규정에 의한 사업계획승인(「건축법」에 의한 공동주택건축허가를 포함한다)을 얻어 분양 또는 임대를 목적으로 주택을 건설하는 경우로서 기술능력·주택건설실적 및 주택규모 등에 관하여 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우에는 「건설산업기본법」 제9조의 규정에 의한 건설업자로 보아 주택건설공사를 시공할 수 있다. <개정 2005.7.13>
②제1항의 규정에 의하여 등록사업자가 주택을 건설하는 경우에는 「건설산업기본법」 제40조·제44조·제93조·제94조·제98조 내지 제101조의 규정을 준용한다. 이 경우 "건설업자"는 이를 "등록사업자"로 본다. <개정 2005.7.13>
제13조 (주택건설사업의 등록말소 등) ①건설교통부장관은 등록사업자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 등록을 말소하거나 1년 이내의 기간을 정하여 영업의 정지를 명할 수 있다. 다만, 제1호 또는 제5호에 해당하는 경우에는 그 등록을 말소하여야 한다. <개정 2003.7.25, 2005.7.13>
1. 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 등록한 때
2. 제9조제2항의 규정에 의한 등록기준에 미달하게 된 때
3. 고의 또는 과실에 의한 공사시공상의 하자로 공중에게 위해를 끼치거나 입주자에게 재산상 손해를 가한 때
4. 제11조제1항제1호 내지 제4호 또는 제6호의 1에 해당할 때. 다만, 법인의 임원중 제11조제1항제6호에 해당하는 자가 있는 경우 6월 이내에 그 임원을 개임한 때에는 그러하지 아니하다.
5. 제88조의 규정을 위반하여 등록증의 대여 등을 한 때
6. 다음 각목의 1에 해당하는 때
가. 「건설기술관리법」 제21조의5제1항 또는 제36조의17의 규정에 의한 시정명령을 이행하지 아니한 때
나. 「건설기술관리법」 제23조의2제3항의 규정에 의한 시공상세도면의 작성의무를
위반하거나 감리원 또는 공사감독자의 검토·확인을 받지 아니하고 시공한 때
다. 「건설기술관리법」 제24조의 규정에 의한 품질시험 및 검사를 실시하지 아니한 때
라. 「건설기술관리법」 제26조의2의 규정에 의한 안전점검을 실시하지 아니한 때
7. 그 밖에 이 법 또는 이 법에 의한 명령 또는 처분을 위반한 때
②제1항의 규정에 의한 등록의 말소 및 영업의 정지처분에 관한 기준은 대통령령으로 정한다.
제14조 (등록말소 등을 받은 자의 사업수행) 제13조의 규정에 의하여 등록말소 또는 영업정지의 처분을 받은 등록사업자는 그 처분전에 제16조의 규정에 의한 사업계획승인을 얻은 사업은 이를 계속 수행할 수 있다. 다만, 등록말소의 처분을 받은 등록사업자가 그 사업을 계속 수행할 수 없는 중대하고 명백한 사유가 있을 경우에는 그러하지 아니하다.
제15조 (영업실적 등의 제출) ①등록사업자는 건설교통부령이 정하는 바에 의하여 매년 영업실적(개인인 사업자가 당해 사업에 1년 이상 사용한 사업용 자산을 현물출자하여 법인을 설립한 경우에는 그 개인인 사업자의 영업실적을 포함한 실적을 말하며, 등록말소후 다시 등록한 경우에는 다시 등록한 이후의 실적을 말한다)과 영업계획 및 기술인력 보유현황을 건설교통부장관에게 제출하여야 한다.
②등록사업자는 건설교통부령이 정하는 바에 의하여 월별 주택분양계획 및 분양실적을 건설교통부장관에게 제출하여야 한다.
제2절 주택건설사업의 시행
제16조 (사업계획의 승인) ①대통령령이 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하고자 하는 자 또는 대통령령이 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하고자 하는 자는 사업계획승인신청서에 주택과 부대시설 및 복리시설의 배치도, 대지조성공사설계도서 등 대통령령이 정하는 서류를 첨부하여 시·도지사(국가·대한주택공사 및 한국토지공사가 시행하는 경우와 대통령령이 정하는 경우에는 건설교통부장관을 말한다. 이하 이 조 및 제17조에서 같다)에게 제출하고 그 사업계획승인을 얻어야 한다. 다만, 주택외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축하는 경우 등 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.
②제1항의 규정에 의하여 주택건설사업계획의 승인을 얻고자 하는 자는 당해 주택건설대지의 소유권을 확보하여야 한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. <신설 2005.1.8, 2005.7.13>
1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제49조의 규정에 의한 지구단위계획(이하 "지구단위계획"이라 한다)의 결정(제17조제1항제5호의 규정에 의하여 의제되는 경우를 포함한다)이 필요한 주택건설사업으로서 당해 대지면적의 100분의 90 이상을 사용할 수 있는 권원을 확보한 경우
2. 사업주체가 주택건설대지의 소유권을 확보하지 못하였으나 당해 대지를 사용할 수 있는 권원을 확보한 경우
3. 국가·지방자치단체·대한주택공사 또는 지방공사가 주택건설사업을 하는 경우
③제1항의 규정에 의하여 승인을 얻은 사업계획을 변경하고자 하는 때에는 변경승인을 얻어야 한다. 다만, 건설교통부령이 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 그러하지 아니하다.
④제1항의 사업계획은 쾌적하고 문화적인 주거생활을 영위하는데 적합하도록 작성되어야 하며, 그 사업계획에는 부대시설 및 복리시설의 설치에 관한 계획 등이 포함되어야 한다.
⑤시·도지사는 제1항의 규정에 의하여 사업계획을 승인함에 있어서 사업주체가 제출하는 사업계획에 당해 주택건설사업 또는 대지조성사업과 직접적으로 관련이 없는 간선시설 등의 설치에 관한 계획을 포함하도록 요구하여서는 아니된다. <개정 2005.7.13>
⑥시·도지사는 제1항의 규정에 의하여 사업계획을 승인한 때에는 이에 관한 사항을 고시하여야 하며, 사업계획승인서 및 관계서류의 사본을 지체없이 관할 시장·군수·구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)에게 송부하여야 한다.
⑦제1항의 규정에 의하여 사업계획승인을 얻은 사업주체는 승인을 얻은 사업계획대로 사업을 시행하여야 하며 승인을 얻은 날부터 2년 이내에 공사에 착수하여야 한다. 다만, 시·도지사는 대통령령이 정하는 정당한 사유가 있다고 인정하는 경우에는 사업주체의 신청에 따라 그 사유가 종료된 날부터 1년의 범위안에서 그 공사의 착수기간을 연장할 수 있다.
⑧제1항의 규정에 의하여 사업계획승인을 얻은 사업주체가 공사에 착수하고자 하는 때에는 건설교통부령이 정하는 바에 의하여 시·도지사에게 신고하여야 한다.
⑨시·도지사는 사업주체가 제7항의 규정을 위반하여 공사에 착수하지 아니하는 경우에는 그 사업계획의 승인을 취소할 수 있다. <개정 2003.7.25, 2005.1.8, 2005.7.13>
제17조 (다른 법률에 의한 인·허가 등의 의제 등) ①시·도지사가 제16조의 규정에 의하여 사업계획을 승인함에 있어서 다음 각호의 허가·인가·결정·승인 또는 신고 등(이하 "인·허가등"이라 한다)에 관하여 제3항의 규정에 의한 관계행정기관의 장과 협의한 사항에 대하여는 당해 인·허가등을 받은 것으로 보며, 사업계획의 승인고시가 있은 때에는 다음 각호의 관계법률에 의한 고시가 있은 것으로 본다. <개정 2005.7.13, 2005.8.4, 2006.9.27>
1. 「건축법」 제8조의 규정에 의한 건축허가, 동법 제9조의 규정에 의한 건축신고 및 동법 제15조의 규정에 의한 가설건축물의 건축허가 또는 신고
2. 「공유수면관리법」 제5조의 규정에 의한 점·사용허가, 동법 제6조제1항의 규정에 의한 협의 또는 승인 및 동법 제8조의 규정에 의한 실시계획의 인가 또는 신고
3. 「공유수면매립법」 제9조의 규정에 의한 공유수면매립의 면허, 동법 제15조의 규정에 의한 실시계획의 인가 및 동법 제38조의 규정에 의한 협의 또는 승인
4. 「광업법」 제47조의 규정에 의한 채광계획의 인가
5. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제30조의 규정에 의한 도시관리계획(동법 제2조제4호 다목의 계획 및 동호 마목의 계획중 동법 제49조제1호의 규정에 의한 제1종지구단위계획에 한한다)의 결정, 동법 제56조의 규정에 의한 개발행위의 허가, 동법 제86조의 규정에 의한 도시계획시설사업시행자의 지정, 동법 제88조의 규정에 의한 실시계획의 인가, 동법 제118조의 규정에 의한 토지거래계약의 허가 및 동법 제130조제2항의 규정에 의한 허가
6. 「농어촌정비법」 제20조의 규정에 의한 농업기반시설의 목적외 사용승인
7. 「농지법」 제36조의 규정에 의한 농지전용의 허가 또는 협의
8. 「도로법」 제34조의 규정에 의한 도로공사시행의 허가 및 동법 제40조의 규정에 의한 도로점용의 허가
9. 「도시개발법」 제3조의 규정에 의한 도시개발구역의 지정, 동법 제11조의 규정에 의한 시행자의 지정, 동법 제17조의 규정에 의한 실시계획의 인가 및 동법 제63조제2항의 규정에 의한 허가
10. 「사도법」 제4조의 규정에 의한 사도의 개설허가
11. 「사방사업법」 제14조의 규정에 의한 토지의 형질변경 등의 허가, 동법 제20조의 규정에 의한 사방지지정의 해제
12. 「산지관리법」 제14조·제15조의 규정에 의한 산지전용허가 및 산지전용신고와 「산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률」 제36조제1항·제4항 및 제45조제1항·제2항의 규정에 의한 입목벌채등의 허가·신고. 다만, 「산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률」에 의한 산림유전자원보호림·채종림 및 시험림의 경우를 제외한다.
13. 「소하천정비법」 제10조의 규정에 의한 소하천공사시행의 허가 및 동법 제14조의 규정에 의한 소하천의 점용 등의 허가 또는 신고
14. 「수도법」 제12조 또는 제33조의2의 규정에 의한 수도사업의 인가 및 동법 제36조의 규정에 의한 전용상수도설치의 인가
15. 「연안관리법」 제17조의 규정에 의한 연안정비사업실시계획의 승인
16. 「하수도법」 제34조제2항의 규정에 따른 개인하수처리시설의 설치신고
17. 「유통산업발전법」 제8조의 규정에 의한 대규모점포의 등록
18. 「장사 등에 관한 법률」 제23조제1항의 규정에 의한 무연분묘의 개장허가
19. 「지하수법」 제7조 또는 제8조의 규정에 의한 지하수개발·이용의 허가 또는 신고
20. 「초지법」 제23조의 규정에 의한 초지전용의 허가
21. 「측량법」 제25조의 규정에 의한 측량성과사용의 심사
22. 「택지개발촉진법」 제6조의 규정에 의한 행위의 허가
23. 「하수도법」 제16조의 규정에 의한 공공하수도에 관한 공사시행의 허가
24. 「하천법」 제30조의 규정에 의한 하천공사시행의 허가 및 하천공사실시계획의 인가, 동법 제33조의 규정에 의한 하천의 점용 등의 허가
②제1항의 규정에 의한 인·허가등의 의제를 받고자 하는 자는 제16조제1항의 규정에 의한 사업계획승인을 신청하는 때에 해당 법률이 정하는 관계서류를 함께 제출하여야 한다.
③시·도지사는 제16조의 규정에 의하여 사업계획을 승인하고자 하는 경우에 그 사업계획에 제1항 각호의 1에 해당하는 사항이 포함되어 있는 경우에는 해당 법률이 정하는 관계서류를 미리 관계행정기관의 장에게 제출하고 협의하여야 한다. 이 경우 관계행정기관의 장은 시·도지사의 협의요청을 받은 날부터 30일 이내에 의견을 제출하여야 하며, 당해 법률에서 규정한 인·허가등의 기준을 위반하여 협의에 응하여서는 아니된다.
④대통령령이 정하는 비율 이상의 국민주택을 건설하는 사업주체가 제1항의 규정에 의하여 다른 법률에 의한 인·허가등을 받은 것으로 보는 경우에는 관계법률에 의하여 부과되는 수수료 등은 이를 면제한다.
제18조 (토지에의 출입 등) ①국가·지방자치단체·대한주택공사·한국토지공사 및 지방공사인 사업주체가 사업계획의 작성을 위한 조사 또는 측량을 하고자 하는 경우와 국민주택사업을 시행하기 위하여 필요한 경우에는 타인의 토지에 출입하거나 특별한 용도로 이용되지 아니하고 있는 타인의 토지를 재료적치장 또는 임시도로로서 일시사용할 수 있으며, 특히 필요한 때에는 죽목·토석 그 밖의 장애물을 변경하거나 제거할 수 있다.
②제1항의 규정에 의한 사업주체가 국민주택을 건설하거나 국민주택을 건설하기 위한 대지를 조성하는 경우에는 토지나 토지에 정착한 물건 및 그 토지나 물건에 관한 소유권외의 권리(이하 "토지등"이라 한다)를 수용 또는 사용할 수 있다.
③「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제130조제2항 내지 제9항 및 동법 제144조제1항제2호·제3호의 규정은 제1항의 경우에 이를 준용한다. 이 경우 "도시계획시설사업의 시행자"는 이를 "사업주체"로, "제130조제1항"은 이를 "이 법 제18조제1항"으로 본다. <개정 2005.7.13>
제18조의2 (매도청구 등) ①제16조제2항제1호의 규정에 의하여 사업계획승인을 얻은 사업주체는 당해 주택건설대지 중 사용할 수 있는 권원을 확보하지 못한 대지(건축물을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)의 소유자(지구단위계획구역 결정고시일 3년 이전에 당해 대지의 소유권을 확보하여 계속 보유하고 있는 자를 제외한다)에게 그 대지를 시가에 따라 매도할 것을 청구할 수 있다. 이 경우 매도청구 대상이 되는 대지의 소유자와 사전에 3월 이상의 기간동안 협의하여야 한다.
②제32조제1항의 규정에 의하여 인가를 받아 설립된 리모델링주택조합은 그 리모델링 결의에 찬성하지 아니하는 자의 주택 및 토지에 대하여 매도청구를 할 수 있다.
③제1항 및 제2항의 규정에 의한 매도청구는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제48조의 규정을 준용한다. 이 경우 구분소유권 및 대지사용권은 주택건설사업 또는 리모델링사업의 매도청구의 대상이 되는 건축물 또는 토지의 소유권과 그 밖의 권리로 본다. <개정 2005.7.13>
[본조신설 2005.1.8]
제19조 (토지에의 출입 등에 따른 손실보상) ①제18조제1항의 규정에 의한 행위로 인하여 손실을 받은 자가 있는 때에는 그 행위를 한 사업주체가 그 손실을 보상하여야 한다.
②제1항의 규정에 의한 손실보상에 관하여는 그 손실을 보상할 자와 손실을 받은 자가 협의하여야 한다.
③손실을 보상할 자 또는 손실을 받은 자는 제2항의 규정에 의한 협의가 성립되지 아니하거나 협의를 할 수 없는 때에는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 관할 토지수용위원회에 재결을 신청할 수 있다. <개정 2005.7.13>
④제3항의 규정에 의한 관할 토지수용위원회의 재결에 관하여는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제83조 내지 제87조의 규정을 준용한다. <개정 2005.7.13>
제20조 (주택건설공사의 시공제한 등) ①제16조의 규정에 의한 사업계획승인을 얻은 주택의 건설공사는 「건설산업기본법」 제9조의 규정에 의한 건설업자로서 대통령령이 정하는 자 또는 제12조의 규정에 의하여 건설업자로 간주하는 등록사업자가 아니면 이를 시공할 수 없다. <개정 2005.7.13>
②공동주택의 방수·위생 및 냉난방설비공사는 「건설산업기본법」 제9조의 규정에 의한 건설업자로서 대통령령이 정하는 자(특정열사용기자재의 설치·시공의 경우는 「에너지이용 합리화법」에 의한 시공업자를 말한다)가 아니면 이를 시공할 수 없다. <개정 2005.7.13>
③국가 또는 지방자치단체인 사업주체는 제16조의 규정에 의한 사업계획승인을 얻은 주택건설공사의 설계와 시공을 분리하여 발주하여야 한다. 다만, 주택건설공사중 대통령령이 정하는 대형공사로서 기술관리상 설계와 시공을 분리하여 발주할 수 없는 공사에 대하여는 대통령령이 정하는 입찰방법으로 시행할 수 있다.
제21조 (주택건설기준 등) ①사업주체가 건설·공급하는 주택의 건설 등에 관한 다음 각호의 기준(이하 "주택건설기준등"이라 한다)은 대통령령으로 정한다.
1. 주택의 배치·세대간 경계벽·구조내력 등에 관한 주택건설기준
2. 부대시설의 설치기준
3. 복리시설의 설치기준
4. 주택의 규모 및 규모별 건설비율
5. 대지조성기준
②지방자치단체는 당해 지역의 특성, 주택의 규모 등을 감안하여 주택건설기준등의 범위안에서 조례로 구체적인 기준을 정할 수 있다.
③사업주체는 제1항의 주택건설기준등 및 제2항의 기준에 따라 주택건설사업 또는 대지조성사업을 시행하여야 한다.
제21조의2 (주택성능등급의 표시 등) ①사업주체가 대통령령이 정하는 호수 이상의 주택을 공급하고자 하는 때에는 건설교통부장관이 지정하는 기관으로부터 다음 각호의 1에 해당하는 주택의 성능에 대한 등급을 인정받아 이를 입주자모집공고안에 표시하여야 한다.
1. 경량충격음·중량충격음·화장실소음·경계소음 등 소음관련 등급
2. 리모델링 등을 대비한 가변성·수리 용이성 등 구조관련 등급
3. 조경·조망권·일조시간·외부소음·실내공기질 등 환경관련 등급
4. 사회복지시설·놀이터·휴게실 등 주민공동시설에 대한 생활환경 등급
5. 화재·소방성능 등 대통령령이 정하는 성능 등급
②제1항의 규정에 의한 주택성능등급의 심사 및 평가방법 그밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
③건설교통부장관은 제1항의 규정에 의하여 심사·평가한 결과 성능등급이 우수한 주택을 건설한 사업주체 등에 대하여는 「정부표창규정」이 정하는 바에 따라 이를 포상할 수 있다. <개정 2005.7.13>
[본조신설 2005.1.8]
제21조의3 (환기시설의 설치 등) 사업주체는 공동주택의 실내 공기의 원활한 환기를 위하여 대통령령이 정하는 기준에 따라 환기시설을 설치하여야 한다.
[본조신설 2005.1.8]
제22조 (주택의 설계 및 시공) ①제16조의 규정에 의한 사업계획승인을 얻어 건설되는 주택(부대시설 및 복리시설을 포함한다. 이하 이 조, 제29조, 제38조, 제40조 및 제77조에서 같다)을 설계하는 자는 대통령령이 정하는 설계도서작성기준에 적합하게 설계하여야 한다.
②제1항의 규정에 의한 주택을 시공하는 자(이하 "시공자"라 한다)와 사업주체는 설계도서에 적합하게 시공하여야 한다.
제23조 (간선시설의 설치 및 비용의 상환) ①사업주체가 대통령령이 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하는 경우 또는 대통령령이 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하는 경우에 다음 각호에 정하는 자는 그 해당 간선시설을 설치하여야 한다. 다만, 제1호에 해당하는 시설로서 사업주체가 제16조제1항의 규정에 의한 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획에 포함하여 설치하고자 하는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2005.7.13>
1. 지방자치단체 : 도로 및 상하수도시설
2. 당해 지역에 전기·통신·가스 또는 난방을 공급하는 자 : 전기시설·통신시설·가스시설 또는 지역난방시설
3. 국가 : 우체통
②제1항 각호의 규정에 의한 간선시설의 설치는 특별한 사유가 없는 한 제29조제1항의 규정에 의한 사용검사일까지 완료하여야 한다.
③제1항의 규정에 의한 간선시설의 설치비용은 그 설치의무자가 이를 부담한다. 이 경우 제1항제1호의 규정에 의한 간선시설의 설치비용은 그 2분의 1의 범위안에서 국가가 이를 보조할 수 있다.
④지방자치단체는 사업주체가 자신의 부담으로 제1항제1호에 해당되지 아니하는 도로 또는 상하수도시설(당해 주택건설사업 또는 대지조성사업과 직접적으로 관련이 있는 경우에 한한다)의 설치를 요청할 경우에는 이에 응할 수 있다. <개정 2005.7.13>
⑤제1항의 규정에 의한 간선시설의 종류별 설치범위는 대통령령으로 정한다.
⑥간선시설설치의무자가 제2항의 기간 이내에 간선시설의 설치를 완료하지 못할 특별한 사유가 있는 때에는 사업주체는 당해 간선시설을 자기부담으로 설치하고 그 비용의 상환을 간선시설설치의무자에게 요구할 수 있다.
⑦제6항의 규정에 의한 간선시설설치비용의 상환방법과 절차 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
제24조 (주택의 감리 등) ①시·도지사는 제16조제1항의 규정에 의한 주택건설사업계획을 승인한 때와 시장·군수·구청장이 제42조제2항제2호의 규정에 의한 리모델링의 허가를 한 때에는 「건축사법」 또는 「건설기술관리법」에 의한 감리자격이 있는 자를 대통령령이 정하는 바에 의하여 당해 주택건설공사를 감리할 자로 지정하여야 한다. 다만, 사업주체가 국가·지방자치단체·대한주택공사·지방공사 또는 대통령령이 정하는 자인 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2005.7.13>
②제1항의 규정에 의하여 감리할 자로 지정받은 자(이하 "감리자"라 한다)는 그에게 소속된 자를 대통령령이 정하는 바에 따라 감리원으로 배치하고, 다음 각호의 업무를 수행하여야 한다. <개정 2005.1.8, 2005.7.13>
1. 시공자가 설계도서에 적합하게 시공하는지 여부의 확인
2. 시공자가 사용하는 건축자재가 관계법령에 의한 기준에 적합한 건축자재인지 여부의 확인
3. 주택건설공사에 대한 「건설기술관리법」 제24조의 규정에 의한 품질시험의 실시여부의 확인
4. 그 밖에 주택건설공사의 시공감리에 관한 사항으로서 대통령령이 정하는 사항
③감리자는 제2항 각호의 규정에 의한 업무의 수행상황을 건설교통부령이 정하는 바에 의하여 시·도지사 및 사업주체에게 보고하여야 한다.
④감리자는 제2항 각호의 업무를 수행함에 있어서 위반사항을 발견한 때에는 지체없이 시공자 및 사업주체에게 위반사항을 시정할 것을 통지하고 7일 이내에 시·도지사에게 그 내용을 보고하여야 한다.
⑤시공자 및 사업주체는 제4항의 규정에 의한 시정통지를 받은 때에는 즉시 당해 공사를 중지하고 위반사항을 시정한 후 감리자의 확인을 받아야 한다. 이 경우 감리자의 시정통지에 이의가 있는 때에는 즉시 당해 공사를 중지하고 시·도지사에게 서면으로 이의신청을 할 수 있다.
⑥사업주체는 감리자에게 건설교통부령이 정하는 절차 등에 의하여 공사감리비를 지급하여야 한다.
⑦시·도지사는 감리자가 감리자의 지정에 관한 서류를 부정 또는 거짓으로 제출하거나 업무수행중 위반사항을 묵인하는 등 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 경우에는 감리자를 교체하고, 당해 감리자에 대하여는 1년의 범위안에서 감리업무의 지정을 제한할 수 있다.
⑧사업주체와 감리자간의 책임내용 및 범위는 이 법에서 규정한 것을 제외하고는 당사자간의 계약으로 정한다.
⑨건설교통부장관은 제8항의 규정에 의한 계약을 체결함에 있어 사업주체와 감리자간에 공정하게 계약이 체결되도록 하기 위하여 감리용역표준계약서를 정하여 보급할 수 있다.
⑩제1항의 규정에 의한 감리자의 감리방법과 절차 및 제5항의 규정에 의한 이의신청의 처리 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
제24조의2 (감리자의 업무협조) ①감리자는 「전력기술관리법」 제14조의2, 「정보통신공사업법」 제8조, 「소방시설공사업법」 제17조의 규정에 의하여 감리업무를 수행하는 자(이하 "다른 법률에 의한 감리자"라 한다)와 서로 협력하여 감리업무를 수행하여야 한다. <개정 2005.7.13>
②다른 법률에 의한 감리자는 공정별 감리계획서 등 대통령령이 정하는 자료를 감리자에게 제출하여야 하며, 감리자는 제출된 자료를 근거로 다른 법률에 의한 감리자와 협의하여 전체 주택건설공사에 대한 감리계획서를 작성하여야 한다.
③감리자는 주택건설공사의 품질·안전관리 및 원활한 공사진행을 위하여 다른 법률에 의한 감리자에게 공정보고 및 시정을 요구할 수 있으며, 다른 법률에 의한 감리자는 이에 응하여야 한다.
[본조신설 2005.1.8]
제24조의3 (부실감리자 등에 대한 조치) 시·도지사는 제24조의 규정에 의하여 지정·배치된 감리자 또는 감리원(다른 법률에 의한 감리자 또는 그에게 소속된 감리원을 포함한다)이 그 업무를 수행함에 있어서 고의 또는 중대한 과실로 감리를 부실하게 하거나 관계법령을 위반하여 감리를 함으로써 당해 사업주체 또는 입주자 등에게 피해를 입히는 등 주택건설공사가 부실하게 된 경우에는 당해 감리자의 등록 또는 감리원의 면허 그 밖의 자격인정 등을 한 행정기관의 장에게 등록말소·면허취소·자격정지·영업정지 그 밖에 필요한 조치를 하도록 요청할 수 있다.
[본조신설 2005.1.8]
제25조 (국·공유지 등의 우선 매각 및 임대) ①국가 또는 지방자치단체는 그가 소유하는 토지를 매각하거나 임대함에 있어서 다음 각호의 1의 목적으로 당해 토지의 매수나 임차를 원하는 자가 있을 때에는 그에게 우선적으로 당해 토지를 매각하거나 임대할 수 있다.
1. 국민주택규모의 주택을 대통령령이 정하는 비율 이상으로 건설하는 주택의 건설
2. 제32조의 규정에 의하여 설립된 주택조합이 건설하는 주택(이하 "조합주택"이라 한다)의 건설
3. 제1호 또는 제2호의 주택을 건설하기 위한 대지의 조성
②국가 또는 지방자치단체는 제1항의 규정에 의하여 국가 또는 지방자치단체로부터 토지를 매수하거나 임차한 자가 그 매수 또는 임차일부터 2년 이내에 국민주택규모의 주택 또는 조합주택을 건설하지 아니하거나 그 주택의 건설을 위한 대지조성사업을 시행하지 아니한 때에는 환매하거나 임대계약을 취소할 수 있다.
제26조 (환지방식에 의한 도시개발사업으로 조성된 대지의 활용) ①사업주체가 국민주택용지로 사용하기 위하여 도시개발사업시행자(도시개발법에 의한 환지방식에 의하여 사업을 시행하는 도시개발사업의 시행자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)에게 체비지의 매각을 요구한 때에는 그 도시개발사업시행자는 대통령령이 정하는 바에 의하여 체비지의 총면적의 2분의 1의 범위안에서 이를 우선적으로 사업주체에게 매각할 수 있다.
②제1항의 경우에 사업주체가 「도시개발법」 제27조의 규정에 의한 환지계획의 작성전에 체비지의 매각을 요구한 때에는 도시개발사업시행자는 사업주체에게 매각할 체비지를 그 환지계획에서 하나의 단지로 정하여야 한다. <개정 2005.7.13>
③제1항의 규정에 의한 체비지의 양도가격은 건설교통부령이 정하는 바에 의하여 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가업자가 감정평가한 감정가격을 기준으로 한다. 다만, 임대주택을 건설하는 경우 등 건설교통부령이 정하는 경우에는 건설교통부령이 정하는 조성원가를 기준으로 할 수 있다. <개정 2005.1.14, 2005.7.13>
제27조 (「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」의 준용) ①제18조제2항의 규정에 의하여 토지 등을 수용 또는 사용하는 경우에는 이 법에 규정한 것을 제외하고는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」을 준용한다. <개정 2005.7.13>
②제1항의 규정에 의하여 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」을 준용하는 경우에는 제16조의 규정에 의한 사업계획승인을 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제20조제1항의 규정에 의한 사업인정으로 본다. 다만, 재결신청은 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제23조제1항 및 제28조제1항의 규정에 불구하고 사업계획승인을 얻은 주택건설사업기간 이내에 할 수 있다. <개정 2005.7.13>
제28조 (토지매수업무 등의 위탁) ①국가·대한주택공사 또는 한국토지공사인 사업주체는 주택건설사업 또는 대지조성사업을 위한 토지매수업무와 손실보상업무를 대통령령이 정하는 바에 의하여 관할 지방자치단체의 장에게 위탁할 수 있다.
②사업주체가 제1항의 규정에 의하여 토지매수업무와 손실보상업무를 위탁하는 때에는 그 토지매수금액과 손실보상금액의 100분의 2의 범위안에서 대통령령이 정하는 요율의 위탁수수료를 당해 지방자치단체에 지급하여야 한다.
제29조 (사용검사 등) ①사업주체는 제16조의 규정에 의한 사업계획승인을 얻어 시행하는 주택건설사업 또는 대지조성사업을 완료한 경우에는 주택 또는 대지에 대하여 건설교통부령이 정하는 바에 의하여 시장·군수·구청장(국가·대한주택공사 및 한국토지공사가 사업주체인 경우와 대통령령이 정하는 경우에는 건설교통부장관을 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 사용검사를 받아야 한다. 다만, 사업계획승인조건의 미이행 등 특별한 사유가 있어 사업을 완료하지 못하고 있는 경우에는 완공된 주택에 대하여 동별로 사용검사를 받을 수 있다.
②사업주체가 제1항의 규정에 의한 사용검사를 받은 때에는 제17조제1항의 규정에 의하여 의제되는 인·허가등에 따른 당해 사업의 사용승인·준공검사 또는 준공인가 등을 받은 것으로 본다. 이 경우 제1항의 규정에 의한 사용검사를 행하는 시장·군수·구청장(이하 "사용검사권자"라 한다)은 미리 관계행정기관의 장과 협의하여야 한다.
③사업주체가 파산 등으로 제1항의 규정에 의한 사용검사를 받을 수 없는 경우에는 당해 주택의 시공을 보증한 자 또는 입주예정자 등이 대통령령이 정하는 바에 의하여 사용검사를 받을 수 있다.
④사업주체 또는 입주예정자는 제1항의 규정에 의한 사용검사를 받은 후가 아니면 주택 또는 대지를 사용하게 하거나 이를 사용할 수 없다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 사용검사권자의 임시사용승인을 얻은 경우에는 그러하지 아니하다.
제30조 (공공시설의 귀속 등) ①사업주체가 제16조제1항의 규정에 의하여 사업계획승인을 얻은 사업지구안의 토지에 새로이 공공시설을 설치하거나 기존의 공공시설에 대체되는 공공시설을 설치하는 경우에 그 공공시설의 귀속에 관하여는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제65조 및 제99조의 규정을 준용한다. 이 경우 "개발행위허가를 받은 자"는 이를 "사업주체"로, "개발행위허가"는 이를 "사업계획승인"으로, "행정청인 시행자"는 이를 "대한주택공사·한국토지공사 및 지방공사"로 본다. <개정 2005.7.13>
②제1항 후단에 의하여 행정청인 시행자로 보는 대한주택공사·한국토지공사 및 지방공사의 경우에 그에게 귀속되는 공공시설은 당해 국민주택사업을 시행하는 목적외로는 이를 사용하거나 처분할 수 없다.
제31조 (서류의 열람) 국민주택을 건설·공급하는 사업주체는 주택건설사업 또는 대지조성사업을 시행함에 있어서 필요한 경우에 등기소 및 그 밖의 관계행정기관의 장에게 필요한 서류의 열람·등사나 그 등본 또는 초본의 교부를 무료로 청구할 수 있다.
제3절 주택조합
제32조 (주택조합의 설립 등) ①다수의 구성원이 주택을 마련하거나 리모델링하기 위하여 주택조합을 설립하고자 하는 경우(제3항의 규정에 의한 직장주택조합의 경우를 제외한다)에는 관할 시장·군수·구청장의 인가를 받아야 한다. 인가받은 내용을 변경하거나 주택조합을 해산하고자 할 때에도 또한 같다.
②제10조제2항의 규정에 의하여 주택조합과 등록사업자가 공동으로 사업을 시행하면서 시공할 경우에는 등록사업자는 시공자로서의 책임뿐만 아니라 자신의 귀책사유로 사업추진이 불가능하게 되거나 지연됨으로 인하여 조합원에게 가한 손해를 배상할 책임이 있다.
③국민주택을 공급받기 위하여 직장주택조합을 설립하고자 하는 자는 관할 시장·군수·구청장에게 신고하여야 한다. 신고한 내용을 변경하거나 직장주택조합을 해산하고자 하는 때에도 또한 같다.
④주택조합(리모델링주택조합을 제외한다)은 그 구성원을 위하여 건설하는 주택을 당해 조합원에게 우선 공급할 수 있으며, 제3항의 규정에 의한 직장주택조합에 대하여는 사업주체가 국민주택을 당해 조합원에게 우선 공급할 수 있다.
⑤제1항의 규정에 의하여 인가를 받는 주택조합의 설립방법·설립절차, 주택조합 구성원의 자격기준 및 주택조합의 운영·관리 등에 관하여 필요한 사항과 제3항의 규정에 의한 직장주택조합의 설립요건 및 신고절차 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 다만, 제41조제1항의 규정에 의한 투기과열지구안에서 제1항의 규정에 의하여 설립인가를 받은 지역주택조합이 구성원을 선정하는 경우에는 신청서의 접수순서에 따라 조합원의 지위를 인정하여서는 아니된다.
제33조 삭제 <2005.1.8>
제34조 (주택조합에 대한 감독 등) ①건설교통부장관 또는 시장·군수·구청장은 주택공급에 관한 질서를 유지하기 위하여 특히 필요하다고 인정되는 경우에는 국가가 관리하고 있는 행정전산망 등을 이용하여 주택조합 구성원의 자격 등에 관하여 필요한 사항을 확인할 수 있다.
②시장·군수·구청장은 주택조합 또는 그 조합의 구성원이 이 법 또는 이 법에 의한 명령이나 처분에 위반한 때에는 주택조합의 설립인가를 취소할 수 있다.
③주택조합은 대통령령이 정하는 바에 의하여 회계감사를 받아야 하며, 그 감사결과를 관할 시장·군수·구청장에게 보고하고, 인터넷에 게재하는 등 당해 조합원이 열람할 수 있도록 하여야 한다.
제4절 공업화주택의 인정 등
제35조 (공업화주택의 인정 등) ①건설교통부장관은 주요구조부의 전부 또는 일부를 건설교통부령이 정하는 성능 및 생산기준에 따라 조립식 등 공업화공법에 의하여 건설하는 주택을 공업화주택으로 인정할 수 있다.
②건설교통부장관은 다음 각호의 1에 해당하는 주택을 건설하고자 하는 자에 대하여는 「건설산업기본법」 제9조제1항의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 바에 의하여 이를 건설하게 할 수 있다. <개정 2005.7.13>
1. 제1항의 규정에 의한 공업화주택
2. 「건설기술관리법」 제18조의 규정에 의하여 건설교통부장관이 고시한 새로운 건설기술을 적용하여 건설하는 주택
③공업화주택의 인정에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
제36조 (공업화주택의 인정취소) 건설교통부장관은 제35조제1항의 규정에 의하여 공업화주택을 인정받은 자가 다음 각호의 1에 해당하는 행위를 한 때에는 공업화주택의 인정을 취소할 수 있다.
1. 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 인정을 받은 때
2. 인정을 받은 날부터 1년 이내에 공업화주택의 건설을 착공하지 아니한 때
3. 인정을 받은 기준에 적합하지 아니하게 공업화주택을 건설한 때
제37조 (공업화주택의 건설촉진) ①건설교통부장관 또는 시·도지사는 사업주체가 건설할 주택을 공업화주택으로 건설하도록 사업주체에게 권고할 수 있다.
②공업화주택의 건설 및 품질향상과 관련하여 건설교통부령이 정하는 기술능력을 갖추고 있는 자가 공업화주택을 건설하는 경우에는 제22조·제24조 및 「건축사법」 제4조의 규정을 적용하지 아니한다. <개정 2005.7.13>
제4장 주택의 공급
제38조 (주택의 공급) ①사업주체(「건축법」 제8조의 규정에 의한 건축허가를 받아 주택외의 시설과 주택을 동일건축물로 제16조제1항의 규정에 의한 호수 이상으로 건설·공급하는 건축주를 포함한다. 이하 이 장에서 같다)는 다음 각호에서 정하는 바에 따라 주택을 건설·공급하여야 한다. <개정 2004.1.29, 2005.7.13>
1. 사업주체(국가·지방자치단체·대한주택공사 및 지방공사를 제외한다)가 입주자를 모집하고자 하는 경우에는 건설교통부령이 정하는 바에 의하여 시장·군수·구청장의 승인(복리시설의 경우에는 신고를 말한다)을 얻을 것
2. 사업주체가 건설하는 주택을 공급하고자 하는 경우에는 건설교통부령이 정하는 입주자모집조건·방법·절차, 입주금(입주예정자가 사업주체에게 납입하는 주택가격을 말한다. 이하 같다)의 납부방법·시기·절차, 주택공급계약의 방법·절차 등에 적합할 것
②주택을 공급받고자 하는 자는 건설교통부령이 정하는 입주자자격·재당첨제한 및 공급순위 등에 적합하게 주택을 공급받아야 한다.
③삭제 <2004.10.22>
제38조의2 (주택의 분양가격 제한 등) ①사업주체가 제16조제1항의 규정에 의하여 공공택지안에서 감정가격 이하로 택지를 공급받아 건설·공급하는 공동주택에 대하여는 건설교통부령이 정하는 기준에 따라 산정되는 분양가격 이하로 공급하여야 한다. 이 경우 분양가격은 다음 각호의 구분에 의한 항목으로 구성된다. <개정 2005.12.23>
1. 택지비
2. 직접공사비
3. 간접공사비
4. 설계비
5. 감리비
6. 부대비
7. 그 밖에 건설교통부령이 정하는 비용
②사업주체는 다음 각호의 1에 해당하는 주택에 대하여 입주자모집승인을 얻은 때에는 입주자모집공고안에 제1항 각호의 구분에 따라 분양가격을 공시하여야 한다. <개정 2005.12.23>
1. 제1항의 규정에 의하여 건설교통부령이 정하는 기준에 따라 산정되는 분양가격 이하로 공급하여야 하는 주택(이하 "분양가상한제 적용주택"이라 한다)으로서 주거전용면적이 85제곱미터 이하인 주택
2. 공공택지안에서 주거전용면적이 85제곱미터를 초과하는 공동주택으로 국가·지방자치단체·대한주택공사 및 지방공사가 건설·공급하는 주택
3. 주거전용면적이 85제곱미터를 초과하는 분양가상한제 적용주택으로서 국가·지방자치단체·대한주택공사 또는 지방공사를 제외한 사업주체가 건설·공급하는 주택. 이 경우 분양가격의 공시는 택지비와 택지매입원가에 한한다.
③제1항 및 제2항의 규정에 의하여 분양가상한제 및 분양가 주요항목 공시를 시행함에 있어 분양가격의 항목별 내용 그밖에 필요한 사항은 건설교통부령으로 정한다. <개정 2005.12.23>
[본조신설 2005.1.8]
제39조 (공급질서 교란 금지) ①누구든지 이 법에 의하여 건설·공급되는 주택을 공급받거나 공급받게 하기 위하여 다음 각호의 1에 해당하는 증서 또는 지위를 양도 또는 양수(매매·증여 그 밖에 권리변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속·저당의 경우를 제외한다. 이하 이 조에서 같다)하거나 이를 알선하여서는 아니되며, 누구든지 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 이 법에 의하여 건설·공급되는 증서나 지위 또는 주택을 공급받거나 공급받게 하여서는 아니된다.
1. 제32조의 규정에 의하여 주택을 공급받을 수 있는 지위
2. 제69조의 규정에 의한 주택상환사채
3. 제75조의 규정에 의한 입주자저축의 증서
4. 그 밖에 주택을 공급받을 수 있는 증서 또는 지위로서 대통령령이 정하는 것
②건설교통부장관 또는 사업주체는 제1항의 규정에 위반하여 증서 또는 지위를 양도하거나 양수한 자 또는 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 증서나 지위 또는 주택을 공급받은 자에 대하여는 그 주택공급을 신청할 수 있는 지위를 무효로 하거나 이미 체결된 주택의 공급계약을 취소할 수 있다.
③사업주체는 제1항의 규정을 위반한 자에 대하여 대통령령이 정하는 바에 의하여 산정한 주택가격에 해당하는 금액을 지급한 때에는 그 지급한 날에 사업주체가 당해 주택을 취득한 것으로 본다.
④제3항의 경우에 사업주체가 매수인에게 주택가격을 지급하거나 매수인을 알 수 없어 주택가격의 수령통지를 할 수 없는 경우 등 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 경우로서 주택가격을 당해 주택이 소재한 지역을 관할하는 법원에 공탁한 경우에는 당해 주택에 입주한 자에 대하여 기간을 정하여 퇴거를 명할 수 있다.
제40조 (저당권설정 등의 제한) ①사업주체는 제16조제1항의 규정에 의한 사업계획승인을 얻어 시행하는 주택건설사업에 의하여 건설된 주택 및 대지에 대하여는 입주자모집공고승인 신청일 이후부터 입주예정자가 당해 주택 및 대지의 소유권이전등기를 신청할 수 있는 날 이후 60일까지의 기간동안 입주예정자의 동의없이 다음 각호의 1에 해당하는 행위를 하여서는 아니된다. 다만, 당해 주택의 건설을 촉진하기 위하여 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 당해 주택 및 대지에 저당권 또는 가등기담보권 등 담보물권을 설정하는 행위
2. 당해 주택 및 대지에 전세권·지상권 또는 등기되는 부동산임차권을 설정하는 행위
3. 당해 주택 및 대지를 매매 또는 증여 등의 방법으로 처분하는 행위
②제1항에서 "소유권이전등기를 신청할 수 있는 날"이라 함은 사업주체가 입주예정자에게 통보한 입주가능일을 말한다.
③제1항의 규정에 의한 저당권설정 등의 제한을 함에 있어서 사업주체는 입주예정자의 동의없이는 양도하거나 제한물권을 설정하거나 압류·가압류·가처분 등의 목적물이 될 수 없는 재산임을 소유권등기에 부기등기하여야 한다. 다만, 사업주체가 국가·지방자치단체 및 대한주택공사 등 공공기관이거나 당해 대지가 사업주체의 소유가 아닌 경우 등 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.
④제3항의 규정에 의한 부기등기는 주택건설대지에 대하여는 입주자모집공고승인 신청과 동시에 하여야 하고 건설된 주택에 대하여는 소유권보존등기와 동시에 하여야 한다. 이 경우 부기등기의 내용 및 말소에 관한 사항은 대통령령으로 정한다.
⑤제4항의 규정에 의한 부기등기일 이후에 당해 대지 또는 주택을 양수하거나 제한물권을 설정받은 경우 또는 압류·가압류·가처분 등의 목적물로 한 경우에는 그 효력을 무효로 한다. 다만, 사업주체의 경영부실로 입주예정자가 당해 대지를 양수받는 경우 등 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.
⑥사업주체의 재무상황 및 금융거래상황이 극히 불량한 경우 등 대통령령이 정하는 사유에 해당되어 제76조의 규정에 의하여 설립된 대한주택보증주식회사(이하 "대한주택보증주식회사"라 한다)가 분양보증을 행하면서 주택건설대지를 대한주택보증주식회사에 신탁하게 할 경우에는 제1항 및 제3항의 규정에 불구하고 사업주체는 당해 주택건설대지를 신탁할 수 있다.
⑦제6항의 규정에 의한 대한주택보증주식회사의 신탁의 인수에 관하여는 신탁업법의 규정을 적용하지 아니한다.
제41조 (투기과열지구의 지정 및 해제<개정 2005.1.8>) ①건설교통부장관 또는 시·도지사는 주택가격의 안정을 위하여 필요한 경우에 일정한 지역을 주택정책심의위원회(시·도지사의 경우에는 시·도 주택정책심의위원회를 말한다)의 심의를 거쳐 투기과열지구로 지정하거나 이를 해제할 수 있다. 이 경우 투기과열지구의 지정기준 및 방법 등에 대하여는 건설교통부령이 정하는 바에 의한다. <개정 2005.5.26>
②제1항의 규정에 의하여 건설교통부장관이 투기과열지구를 지정하거나 이를 해제할 경우에는 시·도지사의 의견을 들어야 하며, 시·도지사가 투기과열지구를 지정하거나 이를 해제할 경우에는 건설교통부장관과 협의하여야 한다.
③삭제 <2005.1.8>
④삭제 <2005.1.8>
제41조의2 (주택의 전매행위 제한 등) ①사업주체가 건설·공급하는 주택의 입주자로 선정된 지위(입주자로 선정되어 당해 주택에 입주할 수 있는 권리·자격·지위 등을 말한다. 이하 같다) 또는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 10년 이내의 범위에서 대통령령이 정하는 기간이 경과하기 전에는 이를 전매(매매·증여 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속의 경우를 제외한다. 이하 같다)하거나 이의 전매를 알선할 수 없다. 이 경우 전매제한기간은 주택의 수급상황 및 투기우려 등을 감안하여 대통령령에서 지역별로 달리 정할 수 있다. <개정 2005.12.23>
1. 투기과열지구안에서 건설·공급되는 주택의 입주자로 선정된 지위
2. 분양가상한제 적용주택 및 당해 주택의 입주자로 선정된 지위
3. 제41조의3의 규정에 의하여 지정된 주택공영개발지구에서 제38조의2의 규정에 의한 분양가격의 제한을 받지 아니하고 제41조의3제2항의 규정에 의한 공공기관이 건설·공급하는 공동주택 및 당해 주택의 입주자로 선정된 지위
②제1항 각 호의 어느 하나에 해당하여 입주자로 선정된 자 또는 제1항제2호 또는 제3호에 해당되는 주택을 공급받은 자의 생업상의 사정 등으로 전매가 불가피하다고 인정되는 경우로서 대통령령이 정하는 경우에는 제1항의 규정을 적용하지 아니한다. 다만, 제1항제2호 또는 제3호에 해당하는 주택을 공급받은 자에 대하여는 대한주택공사(사업주체가 지방공사인 경우에는 지방공사를 말한다. 이하 이 조 및 제63조에서 같다)가 당해 주택을 우선 매입할 수 있다. <개정 2005.12.23>
③제1항의 규정을 위반하여 주택의 입주자로 선정된 지위의 전매가 이루어진 경우에는 사업주체가 이미 납부된 입주금에 대하여 「은행법」에 의한 금융기관의 1년 만기 정기예금 평균이자율을 합산한 금액(이하 "매입비용"이라 한다. 이 조에서 같다)을 그 매수인에게 지급한 때에는 그 지급한 날에 사업주체가 당해 입주자로 선정된 지위를 취득한 것으로 보며, 제2항 단서의 규정에 의하여 대한주택공사가 분양가상한제 적용주택을 선매하는 경우의 매입비용에 관하여도 이를 준용한다. <개정 2005.7.13>
④사업주체가 제1항제2호 또는 제3호에 해당하는 주택을 공급하는 경우에는 당해 주택의 소유권을 제3자에게 이전할 수 없음을 소유권에 관한 등기에 부기등기하여야 한다. <개정 2005.12.23>
⑤제4항의 규정에 의한 부기등기는 주택의 소유권보존등기와 동시에 하여야 하며, 부기등기에는 "이 주택은 최초로 소유권이전등기가 된 후에는 「주택법」 제41조의2제1항에서 정한 기간이 경과하기 전에 대한주택공사(제41조의2제2항 단서의 규정에 의하여 대한주택공사가 우선 매입한 주택을 공급받는 자를 포함한다) 외의 자에게 소유권을 이전하는 일체의 행위를 할 수 없음"을 명시하여야 한다. <개정 2005.7.13>
⑥대한주택공사가 제2항 단서의 규정에 의하여 우선 매입한 주택을 공급하는 경우에는 제4항의 규정을 준용한다.
[본조신설 2005.1.8]
제41조의3 (주택공영개발지구의 지정) ①건설교통부장관은 제41조의 규정에 의한 투기과열지구에서 조성되는 공공택지 중에서 주택에 대한 투기가 성행할 우려가 있거나 공공택지 내 주택공급의 공공성을 강화하기 위하여 필요한 경우에는 제84조의 규정에 의한 주택정책심의위원회에서 다음 각 호의 사항에 대한 심의를 거쳐 주택공영개발지구를 지정할 수 있다. 이 경우, 공공기관이 택지를 양수하여 건설·공급하여야 하는 공동주택의 규모 및 종류 등은 지역별 특성 및 주택의 수급상황 등을 고려하여 달리 정할 수 있다.
1. 주택공영개발지구의 지역적 범위
2. 당해 주택공영개발지구에서 주택공영개발의 대상이 되는 주택의 규모 및 종류 등
②제1항의 규정에 의하여 지정된 주택공영개발지구에서 주택공영개발의 대상이 되는 주택을 건설·공급하기 위하여 공급되는 공공택지는 다음 각 호의 어느 하나에 의한 공공기관(이하 "공공기관"이라 한다. 이하 이 조에서 같다)에 이를 양도하여야 하며, 이를 양수한 공공기관은 당해 택지 내 주택건설사업을 직접 시행하여야 한다. 다만, 택지공급의 원활한 수급을 위하여 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 국가 또는 지방자치단체
2. 대한주택공사
3. 지방공사
③건설교통부장관이 제1항의 규정에 의하여 주택공영개발지구를 지정한 때에는 제1항 각 호의 사항을 관보에 고시하고, 관할 시·도지사에게 이를 통보하여야 한다.
④건설교통부장관은 주택공영개발지구의 지정 후 주택가격이 안정되는 등 지정사유가 해소된 것으로 인정되는 경우에는 주택정책심의위원회의 심의를 거쳐 주택공영 개발지구의 지정을 변경 또는 해제할 수 있다. 이 경우 제3항의 규정을 준용한다.
[본조신설 2005.12.23]
제5장 주택의 관리
제1절 주택의 관리방법 등
제42조 (공동주택의 관리 등) ①관리주체는 공동주택(부대시설 및 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 이 법 또는 이 법에 의한 명령에 따라 관리하여야 한다.
②공동주택의 입주자·사용자 또는 관리주체가 다음 각호의 행위를 하고자 하는 경우에는 대통령령이 정하는 기준(허가 또는 신고와 관련한 입주자 등의 동의비율을 포함한다)·절차 등에 따라 시장·군수·구청장의 허가를 받거나 신고를 하여야 한다. 다만, 리모델링의 경우에는 「도시 및 주거환경정비법」 제12조의 규정을 준용하여 안전진단을 실시하여야 하며, 안전진단의 결과 건축물의 구조의 안전에 위험이 있다고 평가되어 주택재건축사업의 시행이 필요하다고 결정된 공동주택의 경우에는 제2호의 규정에 의한 리모델링(증축을 위한 리모델링에 한한다)을 허가할 수 없다. <개정 2005.7.13>
1. 공동주택을 사업계획에 따른 용도외의 용도에 사용하는 행위
2. 공동주택을 신축·증축·개축·대수선 또는 리모델링하는 행위
3. 공동주택을 파손 또는 훼손하거나 당해 시설의 전부 또는 일부를 철거하는 행위(건설교통부령이 정하는 경미한 행위를 제외한다)
4. 그 밖에 공동주택의 효율적 관리에 지장을 주는 행위로서 대통령령이 정하는 행위
③제2항의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 경우에는 리모델링주택조합이나 소유자 전원의 동의를 얻은 입주자대표회의가 시장·군수·구청장의 허가를 받아 리모델링을 할 수 있다.
④제2항의 규정에 의한 행위 또는 제3항의 규정에 의한 리모델링에 관하여 시장·군수·구청장이 관계행정기관의 장과 협의하여 허가하거나 신고받은 사항에 관하여는 제17조의 규정을 준용하며, 「건축법」 제14조의 규정에 의한 신고를 받은 것으로 본다. <개정 2005.7.13>
⑤공동주택의 입주자·사용자·관리주체·입주자대표회의 또는 리모델링주택조합이 제2항의 규정에 의한 행위 또는 제3항의 규정에 의한 리모델링에 관하여 시장·군수·구청장의 허가를 받거나 신고한 후 그 공사를 완료하였을 경우에는 시장·군수·구청장의 사용검사를 받아야 하며, 사용검사에 관하여는 제29조의 규정을 준용한다.
⑥시장·군수·구청장은 제5항에 해당하는 자가 이 법 또는 이 법에 의한 명령 또는 처분을 위반한 경우에는 행위허가를 취소할 수 있다.
제43조 (관리주체 등) ①대통령령이 정하는 공동주택(부대시설 및 복리시설을 포함하되 복리시설중 일반에게 분양되는 시설을 제외한다. 이하 같다)을 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 당해 공동주택을 직접 관리하여야 하며, 입주예정자의 과반수가 입주한 때에는 입주자에게 그 사실을 통지하고 당해 공동주택을 제2항의 규정에 의하여 관리할 것을 요구하여야 한다.
②입주자는 제1항의 규정에 해당하는 공동주택을 제4항의 규정에 의하여 자치관리하거나 제53조의 규정에 의한 주택관리업자에게 위탁관리하여야 한다.
③입주자는 제1항의 규정에 의한 요구를 받은 때에는 그 요구를 받은 날부터 3월 이내에 입주자대표회의를 구성하고, 당해 공동주택의 관리방법을 결정(주택관리업자에 의한 관리방법을 선택한 경우에는 그 주택관리업자의 선정을 포함한다)하여 이를 사업주체에게 통지하고, 관할 시장·군수·구청장에게 신고하여야 한다. <개정 2005.12.23>
④입주자대표회의가 공동주택을 자치관리하고자 하는 때에는 제1항의 규정에 의한 요구일부터 6월 이내에 공동주택의 관리사무소장을 자치관리기구의 대표자로 선임하고 대통령령이 정하는 기술인력 및 장비를 갖춘 자치관리기구를 구성하여야 한다. 다만, 제53조의 규정에 의한 주택관리업자에게 위탁관리하다가 자치관리로 관리방법을 변경할 경우에는 그 위탁관리의 종료일까지 자치관리기구를 구성하여야 한다.
⑤사업주체는 입주자대표회의로부터 제3항의 규정에 의한 통지가 없거나 제4항의 규정에 의한 자치관리기구의 구성이 없는 때에는 주택관리업자를 선정하여야 한다. 이 경우 사업주체는 입주자에게 그 사실을 통지하여야 한다.
⑥사업주체는 제4항의 규정에 의한 자치관리기구가 구성되거나 제5항의 규정에 의한 주택관리업자가 선정된 경우에는 당해 관리주체에게 공동주택의 관리업무를 인계하여야 하며, 관리주체가 변경된 경우에도 또한 같다. 다만, 제5항의 규정에 의한 관리주체의 관리기간은 대통령령으로 정한다.
⑦제1항의 규정에 의한 통지·요구의 방법 및 절차, 제3항의 규정에 의한 입주자대표회의의 구성·운영 및 의결사항, 관리주체의 업무, 관리방법의 변경 및 공동주택관리기구(제4항의 규정에 의한 자치관리기구를 포함한다)의 구성·기능·운영 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
⑧지방자치단체의 장은 당해 지방자치단체의 조례로 정하는 바에 의하여 제7항의 규정에 의한 관리주체가 수행하는 공동주택의 관리업무를 수행하기 위하여 필요한 비용의 일부를 지원할 수 있다.
제44조 (공동주택관리규약) ①시·도지사는 공동주택의 입주자 및 사용자의 보호와 주거생활의 질서유지를 위하여 대통령령이 정하는 바에 의하여 공동주택의 관리 또는 사용에 관하여 준거가 되는 공동주택관리규약(이하 "관리규약"이라 한다)의 준칙을 정하여야 한다.
②입주자 및 사용자는 제1항의 규정에 의한 관리규약의 준칙을 참조하여 관리규약을 정한다. <개정 2005.12.23>
③관리규약은 입주자의 지위를 승계한 자에 대하여도 그 효력이 있다.
제45조 (관리비) ①제43조제1항의 규정에 해당하는 공동주택의 입주자 및 사용자는 당해 공동주택의 유지관리를 위하여 필요한 관리비를 관리주체에게 납부하여야 한다.
②제1항의 규정에 의한 관리비의 내역 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
제46조 (담보책임 및 하자보수 등<개정 2005.5.26>) ①사업주체(「건축법」 제8조의 규정에 의하여 건축허가를 받아 분양을 목적으로 하는 공동주택을 건축한 건축주 및 제42조제2항제2호의 행위를 한 시공자를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)는 건축물 분양에 따른 담보책임에 관하여 「민법」 제667조 내지 제671조의 규정을 준용하도록 한 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제9조의 규정에 불구하고 공동주택의 사용검사일(주택단지 안의 공동주택의 전부에 대하여 임시사용승인을 얻은 경우에는 그 임시사용승인일을 말한다) 또는 「건축법」 제18조의 규정에 의한 공동주택의 사용승인일부터 공동주택의 내력구조부별 및 시설공사별로 10년 이내의 범위에서 대통령령이 정하는 담보책임기간 안에 공사상 잘못으로 인한 균열·침하·파손 등 대통령령으로 정하는 하자가 발생한 때에는 공동주택의 입주자 등 대통령령이 정하는 자의 청구에 따라 그 하자를 보수하여야 한다. <개정 2005.5.26, 2005.7.13>
②제1항의 규정에 의한 사업주체(「건설산업기본법」 제28조의 규정에 의하여 하자담보책임이 있는 자로서 사업주체로부터 건설공사를 일괄 도급받아 건설공사를 수행한 자가 따로 있는 경우에는 그 자를 말한다)는 대통령령이 정하는 바에 의하여 하자보수보증금을 예치하여야 한다. 다만, 국가·지방자치단체·대한주택공사 및 지방공사인 사업주체의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2005.7.13>
③사업주체는 제1항의 규정에 의한 담보책임기간 안에 공동주택의 내력구조부에 중대한 하자가 발생한 때에는 하자발생으로 인한 손해를 배상할 책임이 있다. <개정 2005.5.26>
④시장·군수·구청장은 제1항의 규정에 의한 기간 이내에 공동주택의 구조안전에 중대한 하자가 있다고 인정하는 경우에는 안전진단기관에 의뢰하여 안전진단을 실시할 수 있다. 이 경우 안전진단의 대상·절차 및 비용부담에 관한 사항과 안전진단 실시기관의 범위 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <개정 2005.5.26>
⑤사업주체·설계자 또는 감리자는 제1항의 규정에 의한 담보책임기간 안에 발생한 하자의 책임범위에 대하여 분쟁이 발생한 때에는 「건축법」 제76조의2의 규정에 의한 건축분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있다. <신설 2005.5.26>
제47조 (장기수선계획) ①다음 각호의 1에 해당하는 공동주택을 건설·공급하는 사업주체 또는 리모델링을 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 의하여 당해 공동주택의 공용부분에 대한 장기수선계획(이하 "장기수선계획"이라 한다)을 수립하여 제29조의 규정에 의한 사용검사를 신청하는 때에 사용검사권자에게 제출하고, 사용검사권자는 이를 당해 공동주택의 관리주체에게 인계하여야 한다. <개정 2005.1.8>
1. 300세대 이상의 공동주택
2. 승강기가 설치된 공동주택
3. 중앙집중식 난방방식의 공동주택
②관리주체는 장기수선계획을 건설교통부령이 정하는 바에 의하여 조정할 수 있으며, 수립 또는 조정된 장기수선계획에 의하여 주요시설을 교체하거나 보수하여야 한다.
③관리주체는 장기수선계획을 조정하기 전에 당해 공동주택의 관리사무소장으로 하여금 건설교통부령이 정하는 바에 의하여 시·도지사가 실시하는 장기수선계획의 비용산출 및 공사방법 등에 관한 교육을 받게 할 수 있다.
제48조 (공동주택 리모델링에 따른 특례) ①공동주택의 소유자가 리모델링에 의하여 전유부분(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제2조제3호의 규정에 의한 전유부분을 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 면적이 증감하는 경우에는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제12조 및 제20조제1항의 규정에 불구하고 대지사용권은 변하지 아니하는 것으로 본다. <개정 2005.7.13>
②공동주택의 소유자가 리모델링에 의하여 일부 공용부분(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제2조제4호의 규정에 의한 공용부분을 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 면적을 전유부분의 면적으로 변경한 경우에는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제12조의 규정에 불구하고 당해 소유자의 나머지 공용부분의 면적은 변하지 아니하는 것으로 본다. <개정 2005.7.13>
③제1항의 대지사용권 및 제2항의 공용부분의 면적에 관하여는 제1항 및 제2항의 규정에 불구하고 소유자가 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제28조의 규정에 의한 규약으로 달리 정한 경우에는 그 규약에 의한다. <개정 2005.7.13>
제49조 (안전관리계획 및 교육 등) ①관리주체는 당해 공동주택의 시설물로 인한 안전사고를 예방하기 위하여 대통령령이 정하는 바에 의하여 안전관리계획을 수립하고 이에 따라 시설물별로 안전관리자 및 안전관리책임자를 선정하여 이를 시행하여야 한다.
②공동주택단지안의 각종 안전사고 예방과 방범을 하기 위하여 경비업무에 종사하는 자와 제1항의 규정에 의하여 수립된 안전관리계획에 의하여 시설물 안전관리책임자로 선정된 자는 건설교통부령이 정하는 바에 의하여 시장·군수·구청장이 실시하는 방범교육 및 안전교육을 받아야 한다.
③시장·군수·구청장은 제2항의 규정에 의한 방범교육 및 안전교육을 건설교통부령이 정하는 바에 의하여 다음 각호의 구분에 의한 기관 또는 법인에게 위임 또는 위탁하여 실시할 수 있다.
1. 방범교육 : 관할 경찰서장
2. 소방에 관한 안전교육 : 관할 소방서장
3. 시설물에 관한 안전교육 : 제87조제2항의 규정에 의하여 인정받은 법인
제50조 (안전점검) ①관리주체는 공동주택의 기능 및 안전을 유지하기 위하여 대통령령이 정하는 바에 의하여 안전점검을 실시하여야 한다.
②관리주체는 안전점검의 결과 건축물의 구조·설비의 안전도가 취약하여 위해의 우려가 있는 때에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 시장·군수·구청장에게 그 사실을 보고하고 당해 시설의 이용제한 또는 보수 등 필요한 조치를 하여야 한다.
③제1항의 규정에 의한 안전점검을 수행할 수 있는 자, 안전점검기관, 안전점검방법 그 밖에 안전점검에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
제51조 (장기수선충당금의 적립) ①관리주체는 장기수선계획에 의하여 공동주택의 주요시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 당해 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하여야 한다.
②제1항의 규정에 의한 공동주택의 주요시설의 범위, 교체·보수시기 및 방법 등에 관하여 필요한 사항은 건설교통부령으로 정한다.
③장기수선충당금의 요율·산정방법·적립방법 및 사용절차와 사후관리 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
제52조 (공동주택관리분쟁조정위원회) ①제42조제5항에 해당하는 자간의 분쟁을 조정하기 위하여 시·군·구(자치구를 말한다. 이하 같다)에 공동주택관리분쟁조정위원회(이하 "분쟁조정위원회"라 한다)를 둔다. <개정 2005.12.23>
②분쟁조정위원회에서 심의·조정할 사항은 다음 각호와 같다.
1. 입주자대표회의의 구성·운영 및 동별 대표자의 자격·선임·해임·임기에 관한 사항
2. 자치관리기구의 구성·운영 등에 관한 사항
3. 관리비·사용료 및 장기수선충당금의 징수·사용 등에 관한 사항
4. 공동주택(공용부분에 한한다)의 유지·보수·개량 등에 관한 사항
5. 공동주택의 리모델링에 관한 사항
6. 그 밖에 공동주택의 관리와 관련하여 분쟁의 조정이 필요하다고 지방자치단체의 조례로 정한 사항
③제42조제5항에 해당하는 자가 분쟁조정위원회의 조정결과를 수락한 경우에는 당사자간에 조정조서와 동일한 내용의 합의가 성립된 것으로 본다.
④분쟁조정위원회의 구성에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정하며, 분쟁조정위원회의 회의·운영 그 밖의 필요한 사항은 당해 시·군·구의 조례로 정한다.
제2절 주택의 전문관리 등
제53조 (주택관리업) ①제43조제1항에 해당하는 공동주택의 관리를 업으로 하고자 하는 자는 시장·군수·구청장에게 등록하여야 한다. 이 경우 등록사항에 변경이 있는 때에는 건설교통부령이 정하는 바에 의하여 변경신고를 하여야 한다.
②제1항의 규정에 의하여 등록을 한 자(이하 "주택관리업자"라 한다)가 제54조의 규정에 의하여 그 등록이 말소되고 2년이 경과되지 아니한 때에는 다시 등록할 수 없다.
③제1항의 규정에 의한 등록의 기준, 영업의 종류와 공동주택의 관리방법 및 그 업무내용 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
④주택관리업자의 지위에 관하여 이 법에 규정이 있는 것을 제외하고는 「민법」중 위임에 관한 규정을 준용한다. <개정 2005.7.13>
제54조 (주택관리업의 등록말소 등) ①시장·군수·구청장은 주택관리업자가 다음 각호의 1에 해당하는 때에는 그 등록을 말소하거나 1년 이내의 기간을 정하여 영업의 전부 또는 일부의 정지를 명할 수 있다. 다만, 제1호 및 제7호의 규정에 해당하는 때에는 그 등록을 말소하여야 한다.
1. 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 등록을 한 때
2. 제53조제3항의 규정에 의한 등록기준에 미달한 때
3. 고의 또는 과실에 의한 공동주택관리상의 하자로 입주자 및 사용자에게 재산상의 손해를 가한 때
4. 제53조제3항의 규정에 의한 관리방법 및 업무내용 등에 위반하여 공동주택을 관리한 때
5. 공동주택관리실적이 대통령령이 정하는 기준에 미달한 때
6. 제59조의 규정에 의한 보고·자료의 제출·조사 또는 검사를 거부·방해 또는 기피하거나 거짓으로 보고를 한 때
7. 최근 3년간 2회 이상의 영업정지처분을 받은 자로서 그 정지처분을 받은 기간이 통산하여 12월을 초과한 때
8. 이 법 또는 이 법에 의한 명령을 위반한 때
②시장·군수·구청장은 주택관리업자가 제1항제2호 내지 제6호 및 제8호의 1에 해당하는 때에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 영업정지에 갈음하여 1천만원 이하의 과징금을 부과할 수 있다.
③시장·군수·구청장은 제2항의 규정에 의한 과징금을 기한 이내에 납부하지 아니한 때에는 지방세체납처분의 예에 의하여 �
|
지부장인사말 
교문분회
공동주택실무자료
주택법.hwp
